Του Βασιλείου Κουβά
Δρ. Χειρουργού Οδοντιάτρου
τ. Προέδρου και τ. Συμπαραστάτη του Δημότη και της Επιχείρησης Δήμου Μεγαρέων
Με υπουργική απόφαση της 15ης Ιουνίου 2021 εγκρίθηκε η αναθεώρηση του Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου (Γ.Π.Σ) για την Δημοτική Ενότητα Μεγαρέων.
Αυτό οριστικοποιήθηκε δεκαέξι χρόνια μετά την υπ’αριθ 282/2005 απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου, στο οποίο γνωμοδοτήσαμε υπέρ της έγκρισης του νέου Γ.Π.Σ του τότε Δήμου Μεγαρέων με πλειοψηφία δώδεκα επί παρόντων δεκαέξι συμβούλων. Μερικές ημέρες μετά την 1η Ιουλίου 2005, ημέρα συνεδρίασης του Δημοτικού Συμβουλίου, η απόφαση αυτή με προσάρτημα την μελέτη του τότε μελετητή Κ. Λιακόπουλου προωθήθηκε προς την αρμόδια υπηρεσία του τότε αρμόδιου Οργανισμού Αθήνας.
Εύλογα θα μπορούσε ο κάθε αναγνώστης του παρόντος κειμένου να αναρωτηθεί για ποιο λόγο αυτή η καθυστέρηση. Εδώ θα μπορούσαν να απαριθμήσουμε κάποιους λόγους αλλά δεν είναι αυτός ο σκοπός του κειμένου.
Σκοπός του άρθρου αυτού είναι να διερευνηθεί για το αν οι αρχικές προσδοκίες που είχαν καλλιεργηθεί, ώστε το εγκεκριμένο νέο ΓΠΣ να αποτελέσει μοχλό ώστε η περιοχή μας να εισέλθει σε τροχιά ανάπτυξης, έχουν ικανοποιηθεί. Τα τέσσερα χρόνια που μεσολάβησαν από την έγκριση του μέχρι σήμερα έχουν δώσει απτά δείγματα τοπικής και οικιστικής ανάπτυξης ;Μάλλον όχι θα μπορούσε να πει κάποιος
Και εδώ προκύπτουν τα εξής ερωτήματα :
1.Είναι ποτέ δυνατόν η πολυπόθητη οικιστική ανάπτυξη να ενθαρρυνθεί με μείωση των συντελεστών δόμησης που επιβάλλει το νέο ΓΠΣ;
2.Με ποιο αιτιολογικό οι ιθύνοντες προέβησαν στην μείωση των συντελεστών δόμησης;
3.Αφού είναι πασίδηλη η αδικία που επιτελείται συγκριτικά με τους αντίστοιχους συντελεστές που ισχύουν σε γειτονικούς και πέραν αυτών Δήμους, γιατί μέχρι στιγμής δεν έχει αναδειχθεί μια πρωτοβουλία ,μια φωνή διαμαρτυρίας από τους καθ’ύλην αρμόδιους επιστημονικούς φορείς της πόλης μας; Και αν ακόμα για αυτoύς δεν ισχύει αυτή η αδικία γιατί δεν προβαίνουν σε μια προσπάθεια ενημέρωσης των συμπολιτών μας για να αποδείξουν το αντίθετο του ισχυρισμού ;
Υπάρχει πλέον αυτονόητη και κατάφωρη αδικία σε βάρος ιδιοκτητών της πόλης μας που κατέχουν είτε συμβόλαια αγοράς είτε συμβόλαια κληρονομιάς και πλέον δεν δύνανται να οικοδομήσουν είτε στο μέγεθος που θα ήθελαν και προσδοκούσαν είτε καθόλου ενώ μέχρι πρότινος αυτό ήταν εφικτό.
Η εξέλιξη αυτή έχει άμεσες και αρνητικές συνέπειες:
1.Υποβαθμίζει την αξία της ακίνητης περιουσίας των δημοτών
2.Περιορίζει την αναπτυξιακή προοπτική του Δήμου μας.
3.Εμποδίζει νέες οικογένειες να δημιουργήσουν νέες κατοικίες προσαρμοσμένες στις σύγχρονες ανάγκες.
Ιδιαίτερα τώρα που η έλλειψη στέγης αποτελεί σημαντικό πρόβλημα και βασανίζει ιδιαίτερα τα νέα ζευγάρια και η ανεύρεση λύσεων στο στεγαστικό πρόβλημα αποτελεί βασικό πυλώνα κυβερνητικής πολιτικής, θα έπρεπε να ληφθούν τα απαραίτητα μέτρα ώστε να αυξηθεί ο συντελεστής δόμησης για τον πολεοδομικό ιστό της πόλης μας.
Νομίζω ότι είναι κοινή απαίτηση και δίκαιο αίτημα της τοπικής μας κοινωνίας να επανεξεταστεί άμεσα το συγκεκριμένο ζήτημα και να αποκατασταθεί ο συντελεστής δόμησης στο επίπεδο που ίσχυε ή σε επίπεδο ανάλογο με αυτό άλλων περιοχών με παρόμοια χαρακτηριστικά.
Σύμφωνα με την παρ. 7 του άρθρου 4 του ν. 2508/97 μετά την προθεσμία πενταετίας από την έγκριση του Γ.Π.Σ. επιτρέπεται η αναθεώρηση του Γ.Π.Σ ή εντός της προθεσμίας της πενταετίας η τροποποίηση του για σημαντικούς πολεοδομικούς λόγους που δεν δίνει λύσεις το εγκεκριμένο Γ.Π.Σ.(π.χ. οικιστική ανάγκη).
Το Γ.Π.Σ. Μεγάρων εγκρίθηκε με το ΦΕΚ 345/Δ/15-6-2021, συνεπώς μετά την 15-6-2026 έχουμε δικαίωμα αναθεώρησης του Γ.Π.Σ. και ένα από τα σημαντικά θέματα της αναθεώρησης ή της τροποποίησης είναι η αλλαγή των Μέσων Συντελεστών Δόμησης που μας επέβαλε το Γ.Π.Σ. και η επαναφορά των προηγούμενων Συντελεστών Δόμησης ή τουλάχιστον η αύξηση των Μέσων Συντελεστών Δόμησης.
Επίσης σύμφωνα με την 146/2025 Απόφαση της Ολομέλειας του Σ.τ.Ε κρίθηκαν Αντισυνταγματικές οι διατάξεις του άρθρου 10 του Ν.Ο.Κ. που αφορούν κίνητρα (μπόνους) δόμησης δηλαδή:
– Αύξηση του Συντελεστή Δόμησης με μείωση του Συντελεστή Κάλυψης,
– Προσαύξηση ύψους 2,00 μ. του κτιρίου λόγω φυτεμένου δώματος και λόγω μείωσης Κάλυψης,
– Προσαύξηση χώρου κύριας χρήσης 35 τ.μ. στο δώμα λόγω φύτευσης ,
– Αύξηση του Συντελεστή Δόμησης λόγω Ενεργειακής Αναβάθμισης του κτιρίου.
Τα ανωτέρω κίνητρα (μπόνους) δόμησης μπορούν να επανέλθουν σύμφωνα με την 146/2025 Απόφαση του Σ.τ.Ε. εφόσον προβλεφθούν στο Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο (Τ.Π.Σ) της κάθε περιοχής.
Αυτή την στιγμή βρίσκεται σε εξέλιξη το Τ.Π.Σ της Νέας Περάμου κυρίως για την αλλαγή χρήσεων γης που προβλέπονταν στο Γ.Π.Σ. Νέας Περάμου του 1990.
Σε αυτό το Τ.Π.Σ. μπορούν να προβλεφθούν με σωστή αιτιολόγηση τα μπόνους δόμησης που έχουν κριθεί Αντισυνταγματικά.
Μπορούμε λοιπόν με αντίστοιχο Τ.Π.Σ. για την πόλη των Μεγάρων να προβλεφθεί, με σωστή αιτιολόγηση, η επαναφορά των παλαιών Συντελεστών Δόμησης ή τουλάχιστον η αύξηση των Μέσων Συντελεστών Δόμησης όπως επίσης και η πρόβλεψη των μπόνους δόμησης .
Λύσεις υπάρχουν, αρκεί οι αρμόδιοι φορείς ,ο Δήμος μας και τα αρμόδια Υπουργεία να ανταποκριθούν με υπευθυνότητα, ώστε να αρθεί η αδικία και να διασφαλιστεί η ισόρροπη ανάπτυξη.
Ο νομοθέτης δίνει λοιπόν τη δυνατότητα στην αναθεώρηση του γενικού πολεοδομικού σχεδιασμού πέντε χρόνια μετά την έγκριση του. Αν υπάρχει τεχνοκρατική και ορθολογική τεκμηρίωση και υπεύθυνη πολιτική βούληση ενταγμένη στο μείζον κοινωνικό πρόβλημα της έλλειψης στέγης τότε τα αποτελέσματα θα είναι μόνο θετικά.